Il primo è più importante controllo da attuare è quello sul proprietario. E’ indispensabile accertare che il proprietario sia veramente tale dal punto di vista giuridico. Nel corso della trattativa hai conosciuto il venditore ma come puoi essere certo che sia davvero il proprietario e che sia l’unico? L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni anche al coniuge. Oppure potrebbe essere frutto di una eredità e quindi di proprietà di diverse persone (fratelli, nipoti, ..).

La soluzione è rappresentata da una visura ipotecaria nei Pubblici Registri Immobiliari. L’ispezione viene eseguita con i dati del venditore, persona fisica o giuridica, e l’esito è un documento ufficiale estratto online dalla banca dati della Agenzia delle Entrate. Nella visura ipotecaria sono indicati gli estremi dell’atto di provenienza in forza del quale il venditore ha titolo a vendere l’immobile. E’ precisata anche la natura (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto), il regime (comunione o separazione) e la quota (esclusiva o condivisa). Disporrai quindi di tutti gli elementi per accertare se il venditore sia effettivamente il proprietario.

I controlli sull’immobile

Hai visto la casa. Ti piace. E’ lei la casa dei tuoi sogni. Certo, è al piano terra ma il venditore ti dice che loro ci hanno abitato per anni e sono stati benissimo. E se non fosse una abitazione? Se la destinazione d’uso fosse un’altra? I controlli sull’immobile sono indispensabili anche in una fase iniziale, per evitare di perdere tempo e rischiare che poi la banca non deliberi l’erogazione del mutuo.

Gli immobili sono censiti al Catasto Fabbricati e vengono individuati attraverso i dati catastali. Il foglio catastale individua un’area urbana all’interno della quale sono comprese le particelle o mappali che corrispondono ai singoli fabbricati. A sua volta, ogni fabbricato, può essere suddiviso in subalterni che identificano le singole unità immobiliari. Gli immobili sono censiti in Catasto con una precisa destinazione o categoria catastale. E’ un dato importante per capire se l’immobile ha effettivamente una destinazione come abitazione o meno.

La visura catastale immobile è il documento che ti serve per capire se hai fatto la scelta giusta o meno. Oltre ai dati catastali dell’immobile, ti fornirà un’indicazione anche della superficie catastale. Potrai quindi verificarne la corrispondenza rispetto alla casa che stai valutando di acquistare.

Ispezioni di gravami, ipoteche e pregiudizievoli

Ipoteca, pignoramento, sequestro conservativo sono termini che terrorizzano tutti gli acquirenti. Ed effettivamente sono dei problemi che è fondamentale conoscere in anticipo in modo da poterli affrontare. Attenzione, perché sono comunque dei problemi risolvibili con l’aiuto anche del notaio. Ma è un rischio che sicuramente non vuoi correre. Per questo è fondamentale eseguire le opportune ispezioni.

I gravami (ipoteche e pregiudizievoli) sono iscritti nei Pubblici Registri Immobiliari. Con la visura ipotecaria pregiudizievoli potrai effettuare una ispezione online e disporrai di un documento ufficiale estratto dalla Agenzia delle Entrate. Nell’elenco delle formalità (gli atti pubblici), verranno evidenziate tutte le iscrizioni ipotecarie, se presenti, che gravano sull’immobile. Distinte in ipoteca volontaria, ipoteca legale e ipoteca giudiziale, se cancellate, sono evidenziate dalla annotazione a margine di cancellazione, parziale o totale.

Come verificare il valore di mercato

Il venditore ti ha comunicato la sua richiesta economica. E’ in linea con il budget che ti eri prefissato ma sarà il prezzo giusto? Come puoi verificare se è in linea con i valori di mercato? L’agente immobiliare ti potrà confortare ed aiutare nella decisione. Ma l’ultima parola spetta comunque a te.

La banca dati O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) registra i valori di compravendita e di locazione. E’ un buon punto di riferimento per comprendere il valore normale o di mercato degli immobili. Sulla base di questi dati e dei coefficienti, nella stima immobiliare viene elaborato il valore normale. Potrai così confrontare questo valore con quanto richiesto dal proprietario ed avvalertene in fase di trattativa sul prezzo di vendita.

Regolarità urbanistica e conformità catastale

La disposizione dei vani è in linea con le tue esigenze. Probabilmente deciderai ti fare alcuni lavori di ristrutturazione in seguito. Ora si tratta di capire se, dal punto di vista tecnico – amministrativo, è tutto in regola. L’analisi urbanistica e catastale deve essere effettuata da un geometra abilitato che sia in grado di certificare la regolarità dell’immobile. Ma ci sono alcuni controlli che puoi fare inizialmente anche da solo.

Attraverso la planimetria catastale avrai la possibilità di verificare se quanto risulta depositato in Catasto corrisponda allo stato dei luoghi. E’ un controllo semplice ma che ti consentirà di evitare sorprese in futuro. Inoltre, attraverso una visura catastale storica potrai verificare se risultano depositate in Catasto le pratiche, eventuali, di ampliamento o frazionamento di cui ti ha parlato il venditore. In difetto, fai attenzione! Poichè il catasto non è probatorio, potrebbe essere stata eseguita qualche opera interna in modo irregolare.

In ogni caso puoi avvalerti dei nostri servizi di consulenza immobiliare